전세 계약금, 중도금, 잔금은 언제 얼마 내야 할까?

전세 계약 시 확인해야 할 것과 주의사항까지 꼼꼼 정리!

살다 보면 누구나 한 번쯤은 '전세 계약'을 하게 됩니다.

월세보다 부담은 크지만, 매달 지출되는 비용이 없어 장기적으로는 경제적인 선택이 될 수 있는 전세.

하지만 수천만 원에서 억 단위의 보증금이 오가는 만큼 계약을 잘못 맺으면 큰 손해를 볼 수도 있죠.

그래서 오늘은 전세 계약 시 계약금, 중도금, 잔금은 언제 얼마를 내야 하는지,

또 계약 전후로 꼭 확인해야 할 사항과 주의점까지 자세히 정리해보겠습니다.

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🧾 전세금, 언제 얼마를 내야 할까?

전세 보증금은 일반적으로 3단계에 나눠서 지급합니다.
각 단계마다 역할과 주의사항이 다르니, 절대 대충 넘기면 안 됩니다.

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1️⃣ 계약금 – 계약의 시작, 신중해야 할 첫걸음

• 지급 시기: 계약서 작성 당일
• 금액 기준: 전세금의 5~10%
• 의미: 계약 체결 의사를 확정짓는 신호

예를 들어 전세금이 1억 원이라면 계약금은 보통 500만 원에서 1,000만 원 정도입니다.

이 돈을 입금하는 순간부터 계약은 성립되며, 만약 임대인이 일방적으로 계약을 파기하면 배액을 반환해야 합니다.

(즉, 계약금의 2배를 돌려줘야 함)

 

✅ 계약금 지급 전 필수 체크리스트

• 등기부등본 확인 (집주인 실소유자 여부, 근저당 유무)
• 중개업소 등록 여부 확인 (불법 중개 주의)
• 집 내부 하자 확인 (현장 방문 시 벽지, 곰팡이, 수도, 보일러 등 확인)

전세 계약금 지급 전 필수 체크리스트

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2️⃣ 중도금 – 필요한 경우에만 납부하는 선택적 단계

• 지급 시기: 계약 후 일정 기간(보통 1~2주 내)
• 금액 기준: 계약서에 명시된 금액 (통상 전세금의 40~50%)
• 주의점: 일부 계약에서는 중도금 없이 계약금+잔금만 지급하는 경우도 많음

📌 중도금이 있는 경우에는 반드시 계약서에 날짜와 금액을 명시해야 합니다.
또한, 집주인이 중도금 수령 전 해당 주택에 추가로 대출을 받는 일이 없는지도 꼼꼼히 확인하세요.

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3️⃣ 잔금 – 열쇠 인수와 전입신고 타이밍을 놓치지 말 것

• 지급 시기: 통상 입주 당일, 또는 전입신고 전
• 금액 기준: 전세금에서 계약금(+중도금)을 제외한 나머지
• 중요 포인트: 잔금 지급 시 전입신고 및 확정일자 신청을 같은 날 바로 진행

잔금을 치르고 열쇠를 받은 날 즉시 주민센터에 전입신고하고 확정일자를 받아야 전세보증금에 대한 '우선변제권'이 생깁니다. 이 순서를 놓치면 나중에 집주인이 문제가 생겼을 때 보증금을 보호받기 어려워질 수 있어요.

전세금 지급 흐름

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🔍 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 5가지

1. 등기부등본 확인은 무조건!

• 집주인과 계약 상대방이 동일인인지 확인
• 근저당권 설정, 가압류, 압류 등이 있는 경우 보증금 회수 위험

📌 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람 가능 (수수료 700원)

 

2. 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인

전세금 수령에 대한 안전장치로 전세보증금 반환보증이 있습니다.

• 가입처: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증
• 보증료 있음 (보증금의 약 0.1~0.2% 수준)
• 집주인이 동의하지 않아도 세입자 단독 가입 가능

✅ 추천: 전세 보증금이 큰 경우 꼭 가입하세요!

 

3. 주택 상태 및 하자 여부

• 벽면, 창문, 전기 콘센트, 수도, 보일러 등 작동 여부 확인
• 하자 발견 시 계약서 특약란에 명시 또는 입주 전 수리 요청

 

4. 관리비 내역 확인

• 월 고정 관리비 외 난방비, 수도세, 주차비 등 별도 부과 항목
• 주변 집들과 비교해 관리비가 비정상적으로 높은지 확인

 

5. 실거래가 확인

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 이용
• 같은 아파트 단지, 유사 평형 비교

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⚠️ 전세 계약 시 반드시 기억할 주의사항

 

✅ 확정일자 + 전입신고는 잔금 지급 후 즉시!
→ 이 순서를 놓치면 최우선 변제권 상실!

 

✅ ‘전세 사기’ 예방을 위한 체크포인트

• 집주인이 다주택자인지 확인 (지나친 대출 여부 등)
• 보증보험 가입 거절 시 사유 확인
• ‘깡통전세’ 의심 지역(신축 오피스텔, 역세권 원룸 등) 주의

✅ 중개 수수료(복비)는 표준 요율 확인

• 전세가 1억 이상: 전세금 × 0.3%~0.5%
• 상한 요율은 법으로 정해져 있음 (지역마다 차이 있음)

전세 계약 시 반드시 기억할 주의사항

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✍️ 마무리하며

전세 계약은 단순히 집을 구하는 일이 아니라, 내 소중한 돈을 지키는 법적 거래 행위입니다.

계약금, 중도금, 잔금의 흐름을 정확히 이해하고, 각 단계마다 주의해야 할 점들을 꼼꼼히 체크하셔야 해요.

요즘은 전세 사기 이슈도 많은 만큼, ‘이 정도면 괜찮겠지’라는 안일한 생각보다는 계약서 한 줄 한 줄 꼼꼼히,

등기부등본도 한 글자 한 글자 꼼꼼히, 전문가나 지인의 도움도 적극적으로 받으면서 신중하게 진행하세요.

여러분의 전세 생활, 안전하고 든든하게 시작하길 바랍니다 😊