싸고 좋은 집의 함정, 전세사기! 우리가 꼭 알아야 할 것들

싸고 좋은 집의 함정, 전세사기! 우리가 꼭 알아야 할 것들

봄이든 여름이든 집을 구하는 건 언제나 긴장의 연속입니다. 특히 전셋집을 구할 때는 머리부터 발끝까지 신경을 곤두세우게 되죠. 월세에 비해 목돈이 한꺼번에 들어가는 전세는 대부분의 사람들에게 ‘전 재산을 걸고 하는 계약’입니다.

그런데 요즘 ‘싸고 좋은 집’을 찾다 보면 오히려 사기의 덫에 빠지는 경우가 너무도 많습니다. 언뜻 보기에는 조건도 좋고 위치도 괜찮은데, 계약만 하면 문제가 시작됩니다. 뉴스에서는 매일 전세사기 피해자가 늘어나고 있다는 소식이 들리고, 온라인 커뮤니티에는 “보증금 떼였다”는 글이 심심치 않게 올라오고 있죠.

그럼, 도대체 전세사기란 무엇이고, 우리가 피해를 입지 않으려면 어떻게 해야 하는 걸까요?

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전세사기란?

전세사기는 말 그대로 **‘전세 계약을 빌미로 보증금을 편취하는 사기 행위’**입니다. 가장 흔한 방식은, 집주인이 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없음에도 불구하고 전세 계약을 맺고, 그 보증금을 가져가버리는 것입니다.

예를 들어볼까요?

• 이미 근저당이 많이 잡혀 있어서, 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 하나도 못 받는 상황.
• 명의자가 아닌 사람과 계약해 나중에 “그 집은 내 집이 아니다”라는 말이 나오는 경우.
• 가짜 중개사가 가짜 계약서를 쓰고 잠적해버리는 일도 있습니다.

이런 피해를 입으면 금전적인 손해는 물론, 심리적 충격도 어마어마합니다. 특히 신혼부부, 사회 초년생처럼 이제 막 독립하려는 분들에게는 삶의 기반이 무너지는 일이기도 하죠.

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“싸고 좋은 집”? 너무 좋아보이면 일단 의심하자!

부동산에서 조건 좋은 집을 찾는 건 쉬운 일이 아닙니다. 하지만 정말 괜찮은 집은, 시장의 눈이 먼저 알아보고 금방 빠져나가기 마련입니다.
그런데 유독 몇 주째 매물로 남아있는, 너무 싸고 좋은 집이 있다면?

“왜 아직 안 나갔을까?” 하는 의심부터 해보는 게 현명합니다.

예를 들어, 서울 외곽 신축 오피스텔 전세가 1억인데 매매가는 1억1천이라면 깡통전세일 확률이 높습니다.
즉, 집이 경매로 넘어가면 매각 금액으로 보증금을 돌려받지 못하는 겁니다.

제가 아는 분도 비슷한 상황이었습니다. 인테리어도 예쁘고 입지도 괜찮았지만 가격이 너무 싸서 “이게 웬 떡이냐”며 서둘러 계약했죠. 하지만 1년도 안 돼 그 집이 경매로 넘어가면서 보증금을 고스란히 날릴 뻔했습니다.

다행히 전세보증보험에 가입해 있었기 때문에 일정 금액을 보상받을 수 있었지만, 소송까지 가야 했고 마음고생도 이만저만이 아니었습니다.

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전세사기의 주요 수법들

전세사기는 생각보다 교묘하고 다양합니다. 대표적인 수법은 다음과 같습니다.

1. 깡통전세
   • 보증금이 집값보다 높거나 엇비슷한 경우, 집이 경매로 넘어가면 세입자는 한 푼도 못 받을 수 있습니다.
2. 허위 등기부등본
   • 인터넷 등기부등본을 위조해서, 아무 문제 없는 집처럼 속이는 경우가 있습니다.
3. 명의도용/명의신탁 계약
   • 실제 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 계약을 체결합니다.
4. 허위 중개업자

무등록 중개업자가 가짜 사무실, 가짜 계약서를 들이밀고 사라지는 사례도 늘고 있습니다.

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전세사기를 피하는 방법 (꼭 확인하세요!)

1. ✅ 등기부등본 확인은 필수!
   • 계약 전, 반드시 인터넷 등기소에서 소유자 명의, 근저당 설정 여부, 압류 여부를 확인하세요.
2. ✅ 전세보증금과 매매가의 차이 확인
   • 매매가 대비 보증금이 80% 이상이라면 깡통전세일 확률이 높습니다.
3. ✅ 전입신고 & 확정일자 받기
   • 보증금을 우선적으로 회수하기 위해서는 전입신고와 확정일자가 필수입니다.
4. ✅ 전세보증보험 가입 고려
   • HUG 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 일정 금액을 보상받을 수 있습니다.
5. ✅ 공인중개사 등록 여부 확인

부동산 중개사무소의 사업자 등록번호, 공인중개사 등록번호를 반드시 확인하세요.

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전세사기 피해를 입었을 땐 어떻게 해야 할까?

당황하지 말고, 차근차근 이렇게 대응하세요!

전세사기를 당했다는 사실을 알게 되면 눈앞이 깜깜해집니다.
“이 많은 돈, 어떻게 돌려받지?”
“계약서도 썼고, 집도 들어와 살고 있는데… 난 이제 어떻게 해야 하지?”

그럴수록 감정적으로 대응하기보다는 침착하게 단계를 밟아 나가야 합니다. 다음은 전세사기 피해자가 따라야 할 실질적이고 구체적인 대응 절차입니다.

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✅ 1단계: 상황 파악 – 지금 내 상황이 어떤 상태인지 정확히 알기

• 등기부등본을 다시 확인해 집이 이미 경매 진행 중인지, 소유자가 바뀌었는지, 근저당권이 설정되어 있는지 확인하세요.
• 전입신고와 확정일자가 내 이름으로 되어 있는지도 체크합니다. 이것이 보증금 우선순위 변제권의 핵심입니다.

📌 팁: '정부24' 또는 '홈즈(homes.go.kr)'에서도 확인 가능합니다.

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✅ 2단계: 경찰서 또는 검찰에 ‘사기죄’로 형사 고소

• 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 없으면서 계약을 맺었다면, 이는 명백한 형사상 사기죄에 해당합니다.
• 가까운 경찰서 또는 검찰청에 고소장을 제출하고, 계약서, 등기부등본, 문자 및 통화 내역 등 증거 자료를 함께 첨부하세요.

📌 준비물 예시

• 전세 계약서
• 계좌 이체 내역 (보증금 입금 증거)
• 부동산 중개사 정보 (명함, 위치 등)
• 문자/카톡 대화 내역
• 등기부등본 사본

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✅ 3단계: 민사소송 – 보증금 반환청구 소송 진행

• 형사 고소와는 별개로, 보증금을 돌려받기 위해 민사소송도 진행해야 합니다.
• **'보증금 반환 청구 소송'**을 제기해 판결을 받으면 강제집행(압류나 경매 등)을 할 수 있는 권리가 생깁니다.

📌 어디서 도와주나요?

• 대한법률구조공단: 저소득층이나 사회적 약자를 위해 무료 법률상담 및 일부 소송 지원 제공
• ☎️ 132 또는 www.klac.or.kr

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✅ 4단계: 전세보증금 반환 보장제도 활용

전세보증보험에 가입돼 있다면,
👉 집주인이 보증금을 안 돌려줘도 보험사에서 먼저 지급한 후 집주인에게 구상권을 행사합니다.

가입하지 않았더라도, 일부 상황에서는 사후 가입 및 보상이 가능한 경우도 있습니다. 해당 여부는 아래 기관에 문의해보세요.

📌 전세보증보험 관련 기관

• HUG 주택도시보증공사: ☎️ 1566-9009 / www.khug.or.kr
• SGI 서울보증: ☎️ 1670-7000 / www.sgi.co.kr

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✅ 5단계: 긴급 주거지원 제도 활용

당장 살 집이 없어 막막하다면, 정부의 긴급 임시 거처 지원을 신청할 수 있습니다.

📌 지원 대상

• 전세사기 피해자 중 주거 상실 위기에 처한 사람
• 무주택 세대주, 소득 조건 충족 시 우선 지원

📌 어디서 신청하나요?

• 국토교통부 전세사기 피해 지원센터: ☎️ 1533-8119
• LH(한국토지주택공사) 지역본부 또는 홈페이지에서 온라인 접수 가능

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✅ 6단계: 피해자 모임이나 법률단체와 연결

나 혼자 싸우기 힘들다면, 같은 피해자들끼리 힘을 모으는 것도 하나의 방법입니다.

• 온라인 카페나 커뮤니티에서 ‘전세사기 피해자 모임’ 검색
• 변호사 단체에서 운영하는 무료 상담소 또는 SNS 활동 확인
• 함께 민사소송 또는 집단 소송 진행 시 비용 절감 및 정보 공유 가능

📌 유용한 키워드로 검색해 보세요

• “전세사기 집단소송”
• “보증금 반환 카페”
• “전세사기 상담 변호사”

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마무리하며 – 전세사기는 ‘남의 일’이 아닙니다.

전세사기는 단순히 한 번의 실수로 끝나는 일이 아닙니다.
내 인생의 몇 년, 수천만 원, 심지어 삶의 의욕까지 빼앗아가는 범죄입니다.

그래서 우리는 부동산 계약 앞에서 더욱 신중해져야 합니다.
“좋은 집이니까 얼른 계약해야지!”보다는,
“이 집이 진짜 안전한 집인지 확인해보자.”는 자세가 필요합니다.

무엇보다 중요한 건 **‘지식’이 나를 지킨다’**는 점입니다.
하나하나 확인하고 꼼꼼히 따져보는 것,
그게 나의 전 재산과 가족을 지키는 길입니다.

공감과 댓글은 저에게 큰 위로가 됩니다.